A Sua Casa, Os Seus Alicerces & Maiores Detalhes Dela

A Sua Casa & Maiores Detalhes Dela

Versão Integral; Ao Blog

O presente texto é o resultado de uma matéria que fiz para um determinado veículo de comunicação, que não chegou a ser aproveitado, isto quer dizer que este texto (parte I e II, a priori, especificamente) não chegou a ser publicado, de modo impresso. Por isto, acabei por publicar a parte I e II deste texto no LinkedIn, em Agosto de 2015. A parte III também estará no LinkedIn, ligeiramente diferente daquele texto que se encontra aqui e agora, nesta postagem (postada primeiramente no blogger, como post completo, por isto o tempo verbal “diferente”).

Como o texto foi bem aceito no LinkedIn, fiz esta postagem para o Blogger, aqui em nossa página web, Livros do Edson, em uma postagem que ajunta as três partes e consequentemente os respectivos conteúdos no LinkedIn, apenas em um Url aqui do Blogger, nesta atualização de página: A sua Casa e maiores detalhes dela.

Quem quiser conferir os links deste texto no LinkedIn, aqui estão (vão) eles:

• A Sua Casa & Os Alicerces Dela -> LINK AQUI
• Especialidade da Casa: Regularizar-se (antecipando as Complicações) -> Link AQUI.

Boa leitura e obrigado por visitarem este blog. Bons negócios. Paz e Harmonia em seu lar. Abraços.

Tudo que é necessário para ter o merecido sossego ao adquirir a Sua Nova Casa, Postagem Integral

I. Sua Nova Casa:

Diferenciação de documentação básica entre casa construída e casa comprada 

  

Vai comprar uma casa? Vai construir? Enfim, o que seria isto senão artifício de quem quer fixar-se moradia ou investir? Quem não quer tranquilidade em sua casa e segurança em seus investimentos imobiliários? Esta parte tratará, em suma, deste assunto.

Quem não quer ter o merecido descanso em sua moradia? Mas, para ter tal tranquilidade nas suas horas de descanso, alguns cuidados são necessários, antes. Neste texto (dividido em esta Parte I, aqui; e na Parte II, a seguir; e a parte final, a Parte III), você verá como proceder para evitar todo e qualquer problema no momento em que for adquirir sua nova propriedade residencial.

Como se proceder ao comprar uma casa nova (seja nova mesmo, ou já usada, em fase de acabamento, etc.):

Em primeiro lugar, você deverá checar a documentação. Se estiver pensando em comprar um terreno para construir, será necessária a alteração contratual do mesmo em Cartório de Registro de Imóvel, só assim se conhece a origem e a atual propriedade de um imóvel; a grande maioria das imobiliárias e dos empreendimentos imobiliários já providencia o contrato quando o sinal do negócio for dado (geralmente), ou ao fim dos pagamentos (em alguns casos). Muita gente pensa que a Escritura de um Bem, é a maior prova de sua propriedade, todavia, o documento maior acerca da posse de uns bens, além da escritura (do título), é também o ITBI devidamente regularizado.

O mesmo vale para os imóveis já construídos. Com o adicional, de que, nestes casos, é necessário checar se houveram alterações na planta original do imóvel, e, se isso aconteceu, deve-se estar regularizada essa construção adicional, note que somente assim se dá o início a contagem da Decadência Tributária do imóvel; veremos esse assunto, Decadência e Depreciação, mais profundamente no fim desta postagem.

Mas, além da questão tributária junto ao INSS, as alterações da construção do imóvel, devem ser informadas, principalmente, à Prefeitura (e também em Cartório – da época de providenciar inventários e outros documentos); uma vez que, a maioria dos municípios, exige a correta atualização de dados envolvidos na tributação do IPTU (imposto Prédio-territorial urbano); e, o valor deste imposto é calculado pelo valor venal do bem; e por sua vez, este valor venal está associado ao  tamanho do terreno e da construção do mesmo, entre outros fatores, tais como o valor de venda do bem, segundo as condições do mercado imobiliário.

Em alguns municípios, Terreno tem um valor de imposto, e Residência, outro valor; além desta distinção, há diferenciações entre o tipo da propriedade (simples, luxuosa, com mais que um pavimento – vários andares) e as conhecidas construções populares e os conjuntos habitacionais; isto sem mencionar, os condomínios e prédios. Cada cidade tem sua lei em relação a IPTU e outros impostos municipais, e é imprescindível, para o êxito do negócio, que sempre se as observem.

Em Matão, a  Lei 4147, de 25 de março de 2010, em seu art. 83, regulamentou que áreas privadas não urbanizadas (terrenos sem construção, sem rede de esgoto, e sem rede [ou estrutura de rede] elétrica) e áreas privadas de não edificação (construções de todo e qualquer tipo, com menos de 69 m²); que, antes podiam ter seus impostos e taxas isentos  – mediante requerimento – agora não mais podem, e a lei está em plena atuação, vejamos os indicadores do imposto, para esses casos (exceto para imóveis de até 400 m², sendo única propriedade do titular do mesmo):

·         3 % → computados de 5 de Outubro de 2010 até 4 de Outubro de 2011;

·         5 % → computados de 5 de outubro de 2011 até 4 de outubro de 2012;

·         9 % → computados de 5 de outubro de 2012 até 4 de outubro de 2013;

·         13% → computados de 5 de outubro de 2013 até 4 de outubro de 2014.

·         15% → computados a partir de 5 de outubro de 2014.

A atual legislação de Matão, ainda permite isenção de imposto, ao contribuinte que tiver como valor anual do imposto, sem qualquer desconto, um valor igual ou inferior a R$ 20,00, além de outros casos específicos.

Na maioria de todos os outros casos residenciais, segundo o art. 71, da referida lei, a base de cálculos dos impostos é o valor do imóvel, apurado de acordo com a planta genérica (o sistema de cálculo unitário, em metros, do imóvel, a fim de descobrir a área construída e total), aplicando-se:

                         5% (cinco por cento) do valor venal do imóvel  →   Imposto Territorial Urbano

                         0,6% (seis décimos) do valor venal do imóvel →   Imposto Predial Urbano

Depois de lançada a tributação, uma nova base de cálculo do imposto, se aplicável, só poderá ser rebaixada, após o cumprimento do prazo da decadência (explicada na parte III).

Assim, uma vez que foi escolhido o local da sua nova moradia (casa ou terreno para construir); que o negócio foi fechado; a papelada foi acertada e estão devidamente regularizados os impostos (em muitos municípios, estar em dia com o IPTU e trazer a Escritura lavrada em Cartório - ou Contrato de Compra e Venda do Imóvel - é suficiente para “passar o IPTU em seu nome”, ou seja, transferir a titularidade da propriedade); então, já é chegada hora de construir ou mudar. Perceba que quando se tratar de uma construção nova é necessário ter o alvará de construção da Prefeitura (ampliações, fusões, desdobramentos, todas essas coisas também precisam de alvará, se não quando se realizam de fato, certamente na hora de suas devidas regularizações).

Por lei, exceto em casos de mutirões ou outras situação específicas, todo proprietário de uma construção civil é obrigado a efetuar matrícula de ordem da Obra junto ao INSS, em até 30 dias, a contar do início da obra.

Para essa etapa será necessário apresentar todos os documentos já mencionados e também:

·         Documentos Pessoais (CPF, RG, etc);

·         IPTU;

·         Escritura de Compra e Venda;

·         Planta  Aprovada pela Prefeitura; e

·         Comprovantes de Recolhimentos de INSS dos funcionários da obra.

As construções simples, com menos de 70 m², são uma exceção a está inscrição de matrícula de obra junto ao INSS.

Ainda para quem deseja construir, é interessante analisar o solo da propriedade. A proporção 60% de areia e 40% de argila é a mais comum, mas algumas vezes, deve-se fazer uma adequação no solo, para evitar deslizamentos de terra ou desnível no terreno depois de construído. De modo geral, quase sempre, terrenos que serviram anteriormente de lixão, são excelentes para se tornarem comprometedores da estabilidade do imóvel, se ignorado sua existência prévia. E terrenos em que forem achadas fontes d'água, um engenheiro terá que calcular as dimensões exatas das fundações dos alicerces da construção.

Construir fundações (alicerces), no caso de um terreno, mudar-se para a nova casa, isto realmente dá muito trabalho e geralmente demanda tempo. Agora, vejamos, mesmo, quem sabe, fazer pequenas reformas, uma pintura nova – isso quase sempre não necessita de ser avisado ao departamento de obras municipal, exceto se alterar a área construída ou mexer nas  fundações; bem, mas todas essas coisas já nos dizem sobre outros assuntos (e para quem quiser saber mais dicas sobre alicerces, confira Parte II deste artigo), e a partir destes passos, já começa sua tranquilidade (se tudo foi bem planejado), e a “dor de cabeça” da regulamentação, já deve ter passado.

E apesar dos obstáculos, sabemos da imensa satisfação de há em construir uma residência (ou mesmo um comércio, um empreendimento, por que não?) e também em mudar de lar – e depois que a poeira da mudança ou da construção baixa como não agradecer a si mesmo (e aos seus, suas crenças) por essa sua nova conquista, e por que não compartilhá-la com quem realmente, de fato, importa a você?

Assim, cremos que já é hora de dizer:

Bom descanso, amigo; tenho certeza, que é justamente merecido, pra você.

Agora é aproveitar a sua casa, e quem sabe, não aproveitar como uma bela leitura. Como por exemplo a leitura continuativa desta postagem? Mais uma vez agradeço a sua visita e suas interações a este blog.

 II - Os Alicerces:

Os Diferentes Tipos de Alicerces de Acordo com o Solo e as Necessidades das Casas

Nesta parte você descobre os métodos usados pelos construtores para obterem o melhor desempenho nas suas construções.

Para cada tipo de construção, tem um tipo específico de fundação. Esse tipo de Construção inclui: se um terreno é firme ou não, se a construção terá apenas um andar, ou mais, se haverá outros modificadores, e muitas outras circunstâncias. Assim como se dá nos alicerces, se dá em outras áreas das construções também e pretendemos explorar, algumas dessas variações, as mais comuns, nesta seção. E temos como primeiro tema, o alicerce, as fundações.

Há Cinco Tipos padronizados de Fundações: Sapatas, Baldrame, Sapata Corrida, Radier e Itens Pré-Fabricados (como brocas, estacas, blocos, etc.), todas essas técnicas podem ser usadas isoladamente, ou em um mix.

Para saber quais das fundações deverão ser utilizadas, é necessário saber antes do tipo de solo, e isso se dá ao verificar se o terreno é firme ou fraco. E a partir do tipo de terreno, se saberá o tipo de alicerce que se deverá fazer.

AS SAPATAS

Esse tipo de fundação deve constar em terrenos firmes e secos, sem a influência pontual dos muitos ciclos fluviais. Assim se procede com as sapatas:

1.      Em um buraco (tamanho apropriado, veja abaixo), colocar uma camada de concreto magro.

2.    Depois por armação de ferro (e/ou das sapatas) – a armação de ferro deve ser menor que o buraco (profundidade) porque o concreto (magro e gordo) deve cobrir todo o buraco e as ferragens da sapata (veja figura abaixo).

3.    As ferragens da sapata devem ficar por entre a camada de cimento magro e gordo.

4.    Por fim, deve-se tampar o buraco com cimento gordo, deixando apenas as ferragens que formarão as colunas de concretos, à amostra, como mostra a figura abaixo.

Essas ferragens já se encontram prontas em casas de materiais de construção; mas, de qualquer modo, para as colunas (com três metros), o diâmetro é 5/16” (cinco dezesseis-avos de polegada), e para os alicerces (de seis metros), ø 1/4” (diâmetro de 1/4 ; de polegada). A sapata quadriculada é indicada para construções de dois andares, é ela deve ser de ø3/8”, ou o indicado pelo engenheiro. Mas ainda sobre as casas de dois andares, vejamos uma tabela compadronizagens de configurações (características, particularidades) da construção:

TIPO DE TERRENO	MALHA DAS SAPATAS	TAMANHO DOS BURACOS	FERRAGENS
Forme, Saibroso	40 x 40 cm	50 x 50 x 50 cm	10mm
Arenoso, sem água	60 x 60 cm	70 x 70 x 60 cm	12,5mm
Argiloso Consistente	100 x 100 cm	110 x 110 x 80 cm	12,5mm
Rochoso	40 x 40 cm	50 x 50 x 50 cm	10mm

IMPORTANTE: Ao jogar o concreto nas fundações, sacuda toda a armação de ferro da sapata, para evitar que ela fique dentro do concreto magro, e soque bem com uma vara (ou outro objeto tubular  de ferro, de preferência) para evitar  que  o ar  se  acumule e  entre  por entre  as massadas de  cimento.

BALDRAME E SAPATA CORRIDA

 Essa fundação nada mais é senão uma linha de concreto de 30 cm de altura, feita com formas de madeiras, sobre as quais vão se assentar os tijolos, para erguer as paredes. Indicada em casos de terreno firme (com uma ressalva) se forem encontrada terra firme até 60 cm de profundidade, pode-se abrir uma vala no chão e fazer o baldrame, assentado os tijolos do alicerce, diretamente no solo firme. A figura ao lado, mostra o aspecto geral de uma fundação de baldrame.

Essa técnica é muito versátil e apresenta muitas versões (variações). Vamos citar a técnica conjunta de baldrame e blocos de concreto. Onde através das canaletas e dos blocos de concreto, faz-se um alicerce muito rápido e seguro. E de todo modo, o uso de blocos caneletas ou outros materiais pré-moldados vêm a facilitar todo o trabalho da construção.

Para a maioria dos casos, usa-se a seguinte medida.

BALDRAME

         Largura                                            20cm

          Altura                                              40cm

Sobre Muitos sentidos, Baldrame é amarração de ferro que é revestido (coberto) com cimento.

Esse é o tipo de fundação indicada para construir em terreno sólido por baixo, tendo um terreno fraco por cima. Quando o terreno não tem resistência para aguentar o peso das construções, por exemplo, em terrenos moles, em terrenos alagados e em brejos, é necessária a alocação de estacas (brocas), para escoar o baldrame. Assim, a broca desce até o solo firme, e o baldrame fica sobreposto, na parte acima, onde o terreno é mais fraco. A Ferragem neste caso deve ser cruzada. Com as ferragens interligadas às brocas (estacas) que chegam até o solo mais remoto (sentido vertical), e cruzado com as ferragens das colunas e dos tijolos (sentido horizontal). Apesar de essa fundação ter o princípio do baldrame, os construtores a subdividem em um outro tipo, a Sapata Corrida. Grandes construções, em terrenos arenosos ou fracos, utilizam esse princípio com blocos imensos de concretos, como estacas.

RADIER

 O Radier é indicado para solo firme e seco, muito bem nivelado e mais, que não apresente variação de composição de solo. O radier, é na verdade como uma grande laje, construída ao chão, a partir de onde serão levantadas as paredes diretamente sobre o radier. Obviamente, os tubos de esgotos e ralos devem ser construídos antes do radier, ou seja, radier é uma vala no chão por onde se enche de cimento, seja de modo de alicerce ou de modo linear, como um contra-piso.

O Radier precisa de um solo bem nivelado, caso contrário, será difícil erguer as paredes e alinhá-las. Também, é possível, que o radier seja construído de modo a seguir o “desenho” da casa, neste caso, deve-se deixar no radier e nos cantos das paredes, as pontas das armações de ferro cozido, que servirão de base para erguer as colunas da construção. O radier é indicado para construções de um andar apenas (um pavimento); mas, adaptando esta técnica ao uso dos blocos pré-moldados, a construção poderá ser de dois andares, mas mesmo assim, com o radier e os blocos, alguns profissionais ainda indicam o uso de colunas de cimento e ferro, nos cantos das paredes.

Um radier padrão é feito sobre uma cova de 10 cm de profundidade, de área total da construção, inclusive com as calçadas ao redor, salvo algumas exceções. Recomenda-se, ao utilizar a técnica do radier, o uso conjunto de material impermeabilizante, para evitar que a umidade do solo suba pelas paredes. Essa argamassa impermeabilizante deve ser lançada por cima da camada de regularização - também conhecida como camada de nivelamento, é a primeira etapa do radier esta, a de nivelar o solo -; e, por fim, esta argamassa de impermeabilizante deve ser desempenada sem alisar, e depois de seca, deve ser aplicada uma tinta impermeabilizante.

Os BLOCOS PRÉ-FABRICADOS e as ESTACAS

Estes  tipos de fundações são mais  usados por construtoras ou em grandes empreendimentos. Existem muitos tipos pré-fabricados destes blocos, e cada qual, seguindo uma determinada norma técnica, de acordo com sua finalidade e utilização. Esta técnica de fundação, também é muito utilizada em conjunto com outras técnicas, sempre de acordo com o tipo de solo e as condições do terreno.

Assim, são estes os cinco tipos básicos das fundações, e abaixo, um quadro com dicas sobre os alicerces e um breve resumo do que foi falado nesta matéria.

ITENS	DESCRIÇÕES	PARTICULARIDADES	PADRÕES DE USO
Concreto Magro	A cura do concreto (mante-lo sempre molhado), deve ser de 7 dias, mas depois do 3° dia já é possível trabalhar no concreto mesmo ainda “verde”.	1:5:5 (pode-se usar as medidas 1 de  cimento, 5 de areia e 5 de pedra)	1:4:4 (uma medida de cimento, 4 de areia e 4 de pedra)
Concreto Gordo	Geralmente usa-se latas de 18 litros de medidas de concreto. O solo deve ser molhado antes de receber a concretagem.	1:3:3 (uma medida de cimento para cada três medidas de pedra e três medidas de areia)

CONCRETO DE FUNDAÇÃO

Concreto  magro  base	Base de  concreto “simples” como de calçadas, por exemplo.	Rende 14 latas de 18 litros, ou 0.25 m².	1 saco de cimento, 8 1/2; latas de areia, 11 1/2; latas de pedra e 2 latas de  água.
Baldrame, Broca eRadier	Está é a base destes três tipos de fundações, lembrando que dependendo do tipo de construção e solo, a base desse concreto pode serligeiramente  diferente.	Rende  9 latas de 18 litros ou 0.16 m².	1 saco de cimento, 5 latas deareia,  6 1/2; latas de pedra e 1/2; lata de água.
Concreto de Laje	Usado em lajes maciças e capas de lajes pré-moldadas.	Rende 8 latas ou 0.14 m².	1 saco de cimento, 4 latas de areia, 5 1/2; latas de pedra e 1/4 latas de água.
Sapatas	Fundações de concreto e metal aplicada ao solo seco e firme	A sapata em si, trata-se  daquela ferragem cruzada típica desta fundação.	Veja maiores detalhes na tabela do tópico sobre as sapatas (acima)
Baldrame	Fundação em forma de linha de concreto ou feita em blocos de cimento de alicerces.	O uso de tijolos de alicerce é recomendado se houver mais de 60cm de profundidade de solo firme abaixo do nível da obra.	20cm de largura e 40cm de altura.
Sapatas Corridas	São utilizadas brocas (blocos de cimento) para estacar as fundações do baldrame.	Usada em terrenos que tem solo mole na superfície e solo firme bem ao subsolo.	Utilizado em alguns casos especiais de tipos de solos inconstantes, úmidos ou fracos.
Radier	Popularmente conhecidas como as placas de cimento – serve de contra-piso e calçada.	Devem ser usadas em terrenos firmes, secos, de um tipo só de solo e muito bem nivelado,	Muitas construções populares fazem uso desta técnica, mas alguns detalhes técnicos do solo devem ser observados.
Blocos Moldados	Aqui inclui-se pilares, alicerces, estacas, blocos pré-fabricados e produtos similares.	Quase sempre tem um bloco pré-moldado par a necessidade de cada obra.	Muito variado, mas quase sempre envolve o uso de maquinário pesado (alavancas, caminhão-muncky, bate estaca, etc.)

Fonte Referencial: Manual do Construtor ® para leigos e profissionais, Edicase (Case Editorial) – especialmente aplicada a esta Parte I e II.

III. As Especialidade da Casa:

Regularizar-se (se antecipando as complicações)

Após termos vistos sobre a papelada inicial, digamos assim, sobre a documentação mais básica da sua casa nova ou da papelada necessária para que no terreno em que se realiza a sua construção, se deem e se realizem, de fato, tudo em conformidade às leis, e aos seus interesses, como o proprietário; enfim, vimos alguns aspectos que podem auxiliar, a você, entre as suas diversas possibilidades de escolhas de um negócio, de modo que possam auxiliar você a optar por aquele que será de maior sucesso e tranquilidade (além da segurança e conforto), na hora de fazer esta importante aquisição / negócio. Vimos ainda algumas poucas particularidades sobre o solo e os diferentes tipos de alicerces. E partimos agora, para a parte final, os últimos detalhes da documentação para que, de fato, a casa seja inteiramente sua, e que isto se aplica mais à compra de bem (de propriedade) de um dono a outro. Tudo bem? Vamos lá.

O Brasil é um país que se construiu de muitas formas (e que prossegue em sua construção, na medida do possível), que se formou segundo muitas tradições, segundo muitos modos, misturando em si várias culturas, mentalidades e tecnologias distintas, que acabaram por formar, a nossa nação.

Nada criteriosamente crítico com esta afirmação acima, ou nada severamente comprometedor ao país em saber que ele foi (nós somos) feito de muitas culturas, nações, raças e credos distintos. E que na mistura dos credos de meus ancestrais, representam-se mais vigorosamente a minha mentalidade.

A casa do brasileiro reflete isto; existem casas que foram feitas de maneiras misturadas; com pequenas reformas aqui, construções de laje acolá, fundações, etc. e que quando se viu a casa ficou muito maior do que esperava, se planejou, ou pior, ficou maior do que estava projetada e regularizada.

Esta é uma questão – de propriedade – muito complexa no Brasil, vejamos primeiro a questão da CND.

“Tradicionalmente, na maioria das cidades brasileiras, em especial as pequenas, não se produziam projetos regulares, licenças municipais para construção, anotação de responsabilidade nos Conselhos Regionais de Engenharia e Arquitetura e, consequentemente, não se realizavam as regularizações de obra perante o Instituto Nacional de Seguridade Social [INSS], atualmente perante a Receita Federal do Brasil [RFB], para obtenção da Certidão Negativa de Débitos – CND. A cultura de não recolhimento de contribuições previdenciárias da utilização de mão de obra em construção civil resultava e ainda resulta em conflitos e embates no momento de transferência de propriedade de imóveis. A exigência da CND, mesmo que ocorrente o instituto da decadência, e até mesmo da prescrição, sempre foi uma constante, violando-se o direito do contribuinte, que raramente procurou recompor e obter judicialmente o pressuposto básico de cumprimento da lei a seu favor, submetendo-se a recolhimentos atingidos pelos institutos de direito tributário, em razão, muitas vezes, ante a possível aplicação do art. 134, VI do Código Tributário Nacional – CTN –, que responsabiliza de forma abrangente os tabeliães, com a redação do CTN, antes da Lei nº 6.015/73 e da Lei nº 8.935/94” (ALVES, s/d, disponível em <http://www.lex.com.br/doutrina_23616422_ DECADENCIA_A_APLICABILIDADE_DO_ INSTITUTO_PARA_A_INEXIGIBILIDADE_DO_ CREDITO_TRIBUTARIO_DA_ CONTRIBUICAO_SOCIAL_PREVIDENCIARIA_ NA_REGULARIZACAO_DE_OBRAS_DE_ CONSTRUCOES_CIVIS.aspx>).

Ok; Então? O Brasil é um país mix, com construções mix, que isto também se aplica ao modo como estas mesmas construções foram feitas, onde, sempre, de acordo com tantas leis que temos, muitas pessoas podem simplesmente fazerem as coisas e depois arcarem com as consequências de seus atos. Ou seja, se não recolheu todos os impostos, tributos e contribuições, simplesmente, não se conseguirá prosseguir com o andamento da transferência de titularidade do imóvel, entre demais problemas, como multas, encargos e etc.

Neste sentido, esta Parte (III) do post dispõe-se a dar maiores informações e fornecer algumas análises sobre a importante questão da propriedade (titularidade) do imóvel, o ITBI e questões correlacionadas (GFIP, FGTS, etc.). Vamos lá?

Alves (s/d) fez importantes ponderações acerca da questão tributária envolvendo as construções civis, e o recolhimento de GFIP, FGTS, de modo a ter tranquilidade quando época da retirada da CND – certidão negativa de débito, exigida. Tais recolhimentos se referem aos direitos dos trabalhadores e devem ser coletados em construções acima de 70 m², como mencionado na parte I. Outras exceções existem, mas geralmente elas se aplicam a mutirões, programas de conjuntos habitacionais e situações extraordinárias; no presente texto, nos focamos na questão de aquisição (compra e venda) ou construção, e, por isto, não iremos ver os casos de isenção, que geralmente não se aplicam em aquisições. E seguem o estudo de Alves e a minha transcrição dele:

“Destacam-se as Instruções Normativas que disciplinam o assunto, legislando de modo a transformar o contribuinte em um estudioso ou operador do direito, tamanho o número de informações que precisa buscar para poder cumprir com a sua obrigação fiscal. Podemos citar a título exemplificativo a IN RFB nº 971/09; IN RFB nº 829/08; IN RFB nº 774/07 e IN SRP nº 3/05, entre outras anteriores que estabeleceram regras e cuja leitura é obrigatória a quem aprofundar o estudo da contribuição. A responsabilidade do proprietário do imóvel, o dono da obra, o incorporador o condômino da unidade imobiliária não incorporada na forma da Lei nº 4.591, de 1964, e a empresa construtora, dá-se pelo recolhimento das obrigações previdenciárias, incidentes sobre a remuneração dos segurados utilizados na obra e por ele diretamente contratados. A matrícula no Cadastro Específico do INSS CEI, será realizada junto à Receita Federal do Brasil, no prazo de 30 dias, que deverá ser informada no documento de arrecadação, quando da emissão da Guia de Recolhimento de FGTS e Informações a Previdência Social GFIP, para assim poder obter a Certidão Negativa de Débito – CND” (ALVES, s/d, Internet, Obra citada).

Castro (2011) apud Alves (s/d, internet, obra citada) afirmam:

“Carlos Alberto Pereira de Castro explica que cada projeto deverá corresponder a uma matrícula, e poderá ser emitida por ofício acaso se constate a inexistência dessa, o que denota a possibilidade da administração agir, através da fiscalização da Receita Federal do Brasil, sem esperar que o contribuinte faça a abertura da matrícula, reforçando a ideia de que é possível, dentro do prazo de cinco anos, o credor tributário promover a seu interesse, emitindo auto de infração inclusive” (ALVES, s/d, Internet, Obra citada). 

Assim, cada projeto terá um registro de recolhimento de contribuições e impostos cabíveis, especificamente aos operários da obra (mão-de-obra). As CNDs são certidões que dizem que se está em dia com as obrigações cabíveis. Existem diversos tipos de CND no Brasil, temos as da esfera municipais, as CNDs de obras e outras. Em tese, após o prazo prescricional de cinco anos o contribuinte não teria mais o dever de pagar as contribuições, mas acontece que se exige a CND, por parte dos tabeliões, dos cartórios, mesmo após os cinco anos prescricional, o que é contra o CTN e que cabe autuação das autoridades e órgãos competentes; mas vale ressaltar que o prazo de cinco anos se soma ao tempo total de construção e que este fator pode ser de certo modo subjetivo se não tiver a devida documentação exigida; pois bem, mas o presente texto não pretende delongar-se nestas questões fiscais e tributaristas, tanto quanto nas questões burocráticas e legais, em si:

“O TRF da 4ª Região, através da 2ª Turma, que o parágrafo único do art.173 do CTN tem sido interpretado pela doutrina como uma antecipação do prazo decadencial, na qual a administração pública, efetuando qualquer medida preparatória indispensável ao lançamento, inicia o prazo temporal de cinco anos. Também na mesma ementa, é entendimento do julgado que as contribuições decorrentes da obra de construção civil são recolhidas no momento da conclusão da obra, e esse é o marco inicial para a contagem da decadência. Nesse aspecto, é interessante lembrar que a legislação obriga o responsável pela matrícula, a ser efetuada em 30 dias do início da obra, a emissão da GFIP, e tal obrigação passa a ser mensal. Por essa análise, observa-se que o Fisco, ao receber a autorização interpretativa dos Tribunais, para contagem do prazo decadencial a partir da conclusão da obra, recebe um elastecimento temporal, pois os cinco anos do decurso temporal serão em verdade acrescidos de todo o tempo em que a obra durou, não importando o prazo e os meses em que a GFIP não foi efetuada ou que a matrícula não foi aberta, quer de iniciativa do responsável pela obra, quer de ofício pela fiscalização administrativa, em sua incumbência” (ALVES, s/d, Internet, Obra citada).

De modo que, pelo esclarecido, demonstra-se que os cinco anos prescricionais da decadência da tributação são somados aos anos das construções e isto põe um fator de elasticidade a este prazo tributário. Onde, por fim, pode-se abrir uma matrícula (se a antiga matrícula não foi aberta) e recalcular os tributos a serem pagos, isto, por ofício. “A matrícula de ofício será emitida nos casos em que for constatada a não existência de matrícula de estabelecimento ou de obra de construção civil no prazo previsto no inciso II do caput do art. 19, sem prejuízo da autuação cabível” (ALVES, s/d, Internet, Obra. Citada).

A autora ainda afirma que se pode apreciar adequadamente, quando a obra for executada por construtoras ou comercializada por empresas ou incorporadores, que não há qualquer responsabilidade solidária em questão, e, portanto, não há vinculação do pagamento necessário à expedição oportuna da CND para este adquirente / comprador (Alves, s/d). Ou seja, quem compra de construtora, de empresas especializadas, etc., não tem a obrigação de pagamentos respectivos a CND e a transferência de propriedade, mas creio que a transferência em si, se houver necessidade dessa, é sim de responsabilidade do comprador (isto no caso de alguém ter comprado uma casa de construtora, onde a escritura cartorial ou a titularidade de propriedade sairia no nome do antigo comprador / mutuário, mas por algum motivo, o negócio foi desfeito e um novo comprador aceita comprar tal imóvel...). Mas como se diz, esta é uma questão muito complexa, esta que está a nossa frente, ao qual se aplicam muitas particularidades e singularidades.

A exigência de pagamento de tributo, a contribuição para a seguridade social em decorrência do uso de mão de obra na construção civil, em face à teia de responsabilidades criada pela Lei de Custeio, pelo Decreto que a regulamentou, e pelas Instruções Normativas, firmadas pelo Código Tributário Nacional CTN [...], leva o contribuinte a realizar, mesmo que a destempo, a regularização da obra.

A decadência tributária se dá no prazo quinquenal, do art. 173, I, do CTN, ao qual trata do direito de a Fazenda Pública vir a constituir o crédito tributário é extinto, após o prazo de 5 anos, nas contagens ali previstas. O que se verifica, no entanto, é que mesmo sem a realização da matrícula no prazo de 30 dias, do início da obra, sem a emissão da Guia de Recolhimento do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço e Informações à Previdência Social GFIP identificada com a matrícula do Cadastro Específico do INSS – CEI –, e sem a emissão pela Receita Federal do Brasil, de ofício, e ainda condicionada à comunicação ao proprietário da obra, e decorridos muitos anos do término da obra, vem se exigindo a Certidão Negativa de Débito, mesmo decadente o tributo (ALVES, s/d, Internet, Obra citada).

Esta é uma das conclusões do artigo de Rita de Cássia Alves sobre a decadência. Ou seja, a decadência não está sendo respeitada e se está exigindo a CDN – o que impreterivelmente implica em correto recolhimento de FGTS e INSS da obra – mesmo depois de longo tempo do término da obra.

Isto, ainda, em tese, exige a correta legalização (regulamentação da área construída / a construir), inclusive na esfera municipal, antes de conseguir realizar a transferência de propriedade de um imóvel de um proprietário a outro.

E como contraponto tributário, vejamos, agora, o que diz outro autor, Diogo F.R.C.P. de Campos sobre esta questão:

“O sistema nacional de aquisição da propriedade tem origem no modelo alemão, incorporando suas principais características, porém não todas. No Código Alemão de 1896, conforme comenta Sílvio de Salvo Venosa (2003, p. 169-170), institui-se a transferência da propriedade através do registro imobiliário, exigindo-se cadastro rigoroso e confiável dos imóveis. Para isso, efetuava-se análise prévia do título translativo da propriedade, conferindo-lhe ou não eficácia para produzir os efeitos necessários ao registro, exame esse feito pelos juízes do registro imobiliário. Com a efetivação do registro através do sistema alemão, o ato praticado assume característica de negócio jurídico abstrato, desvinculando-se da causa anterior, seja qual fosse ela. Assim, a transcrição do título translativo no registro competente assumia presunção absoluta de propriedade, caracterizando-se como prova plena” (CAMPOS, 2012, disponível em < http://jus.com.br/artigos/20960/o-itbi-na-compra-e-venda-de-imoveis/2 >.

Ou seja, o autor citado afirma que toda esta burocracia (diga-se de passagem, fortemente inspirada em Max Weber, 1864 - 1920) é necessária para se concretizar a transação iniciada em abstracto, com o começo da obra, ou com a intenção de compra, e que, por fim, se realiza plenamente, segundo a legislação brasileira, na transferência de titularidade em cartório e com o recolhimento do valor de ITBI. De todo modo, é uma questão que envolve bastante reflexão, pois veja, se fala de imóvel, mas isto estaria invariavelmente atribuído ao solo? Vejamos o que Campos (2012) responde sobre isto.

Os bens imóveis artificialmente incorporados ao solo são, em geral, as edificações ou construções e as plantações. O conceito abrange tudo o que o homem incorporar ao solo, como os prédios e a semente lançada na terra, e que não possam ser retirados sem que sejam destruídos ou modificados. Navios e aeronaves são considerados imóveis somente para fins de hipoteca, nos termos do artigo 1.473, incisos VI e VII do Código Civil, não sendo passíveis de tributação de ITBI. (CAMPOS, 2012, internet, obra citada).

Este ponto de reflexão, se está mais para a questão contábil e a tributária do que para a parte legal da casa, o que sai um pouco do nosso foco de análise, nesta postagem; mas, acontece que a prefeitura pode sim cobrar (a metragem de construção) por área construída, diferentemente de valores a serem cobrados por áreas não construídas. Tal como a diferenciação do tipo de construção e etc. Estas ponderações alteram o valor venal do imóvel, e como é sabido, o valor venal é usado em muitos cálculos tributários imobiliários, como no cálculo do IBTI.

É deste modo que um bem imóvel pode ter seu valor agregado ainda em virtude de demais direitos de cessão que se têm em conjunto com o bem imóvel, como plantações, ou cômodos extras, e etc.

Em Matão, as obras são regidas pela Lei 4.147 de 25 de Março de 2010 (Código Tributário Municipal), especialmente no Título II – Dos Tributos e Espécies; Capítulo III – Do imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos. E o código de obras municipais, a Lei 4118 de 13 de janeiro de 2010;

De acordo com o mesmo código de obras (Lei 4118 de 13 de janeiro de 2010) em seu Art. 4° as únicas obras / construções de que não dependem de Alvará de Construção são:

I – Os serviços de limpeza, pinturas, consertos e pequenas reparações no interior ou exterior dos edifícios, desde que não alterem a edificação quanto às prescrições de dimensões mínimas (tratado na seção VI, mesma Lei / Código, que aplica 5% de tolerância do projeto aprovado apenas).

II – A construção provisória de pequenos cômodos destinados a guarda, de material de construção e obras já licenciadas, mas tais cômodos devem ser demolidos ao final da obra (em tese, os operários podem se vestirem, alimentarem, dormirem nestes lugares, mas morar nestes cômodos, eu entendo como um grave delito aos direitos humanos, inclusive, porque caracteriza sistema de semi-cárcere, porque o funcionário terá tudo de que “precisa” para viver em um só local , desestimulando a sua locomoção na, ou sua interação com a cidade, especialmente aplicável em casos de grandes obras e que demandem de mãos-de-obra mais grandiosas ainda).

(Notas destes Incisos – em fonte menor - da Lei 4.118/2010, Código de Obras de Matão, pelo autor, E.F. Souza).

Antes de continuarmos (ou de prosseguirmos!), vejamos meia dúzia de palavras sobre Weber (2015):

Por fim, a peculiaridade “ética” e os “valores culturais” do homem moderno foram criados por certas noções ideais de valor, que crescem a partir da singularidade histórica e concreta de determinado mundo de ideias religiosas e agiram em conjunto com inúmeras constelações políticas, igualmente singulares, e com aqueles pressupostos materiais. Para obter uma resposta, basta perguntar se algum desenvolvimento material, sobretudo do capitalismo avançado de hoje, poderia conservar ou simplesmente recriar essas condições históricas singulares. Não nenhuma sombra de probabilidade de que a “socialização” econômica como tal possa abrigar em seu seio seja o desenvolvimento de personalidades internamente “livres”, seja o de ideais “altruístas”. Ou será que encontramos uma semente de algo semelhante entre aqueles que, em sua opinião, serão levados a um triunfo inevitável pelo “desenvolvimento material”? Nas massas, a social-democracia “correta” treina a marcha da parada intelectualizada, chamando a sua atenção não para o paraíso do além (que, no puritanismo, também deu resultados respeitáveis a serviço da “liberdade” deste mundo), mas para o paraíso terrestre, transformando-o em uma espécie de vacina para os interessados na ordem existente. [...] Acostuma-os, portanto, a “desfrutar histericamente das emoções”, o que, por vezes, os leva a suprimir e substituir pensamentos e ações econômicos políticos.  Passada a era “escatológica” do movimento, e depois que sucessivas gerações cerravam em vão os punhos nos bolsos ou mostraram os dentes ao céu, nesse solo estéril já não cresce a apatia espiritual (WEBER, 2015, p. 97 in Sobre a Situação da Democracia Constitucional na Rússia, p. 59 - 101).

De certo modo, Weber acredita que a burocracia é aquilo que o mundo precisa, porque deste modo (no entendimento, ou na falta deste) é que as coisas acontecem deste mundo, por vezes atribuindo algum conceito falacioso a ideia de divindade e Luz; mas que, segundo o autor afirma, de todo modo “neste solo estéril, já não cresces a apatia espiritual” (WEBER, 2015, p. 97); ou seja, com mais fervor ou com menos fervor, há que se ponderar sobre as questões de espiritualidade (e dos sistemas). Seja isto neste mundo, ou no outro, como de praxe (ou seja em realidades virtuais ou burocráticas). E isto, analogamente, se aplica a burocracia de Weber, também, onde os sistemas existem justamente para refletir as diversas facetas daquilo que foi trilhado, com a finalidade de se obter algo / alguma coisa, segundo certos padrões ou procedimentos, em acordo com esta ou aquela doutrina. Assim, as massas se ocupam com suas histerias e suas vaidades, seus desejos materiais e suas inquietações e preocupações acercas de como se conservar mais tempo “bem” no sistema, enquanto que nem pensam nos sub motivos – ou as qualidades do intrigado intrinsecamente – do próprio sistema. Assim os sistema burocrático mantem a si mesmo burocraticamente, suponho. Isto, bem superficialmente, apenas a servir para o leitor menos afeiçoado a burocracia alemã moderna ter uma rápida inserção nas ideias weberiana. Onde, talvez, com esta burocracia, pretenda-se impregnar de singularidade as coisas, os lugares e os próprios sistemas. E prosseguimos com a questão dos tributos e da posse de um bem imóvel.

O ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos – é uma das próximas etapas à regularização completa de uma aquisição ou finalização da construção de um imóvel, mas como dito, pelo nome, o ITBI só se aplica a aquisição de propriedades; no caso do terreno, alguém comprou e construiu e logo em seguida vende, ai, sim, incide o ITBI. Em tese, o ITBI ocorre após a transferência de propriedade em cartório de registro de imóveis, na fase de regularização da obra / venda.

E sobre o cálculo do IBTI e incidência, especificamente, na cidade de Matão/SP, recorremos a Lei 4.147 de 2010:

“Art. 120. O Imposto de ITBI a qualquer título por ato oneroso tem como fato gerador:

I – a transmissão de bens imóveis, por natureza ou por acessão física;

II – a transmissão de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia;

III – a cessão de direitos de aquisição, relativa as transmissões citadas nos incisos anteriores. [...]

Art. 123. A base de cálculo do imposto é o valor:

I – nas transmissões me geral, dos bens e direitos transmitidos;

II – na arrematação judicial ou administrativa, adjudicação, remição ou leilão, do maior lance [...].

Art. 124. [...]

Parágrafo único. A base de cálculo do imposto é o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, periodicamente atualizado pelo município, se este for maior.

Art. 125. Apurada a base de cálculo, o imposto será calculado mediante a aplicação das seguintes alíquotas:

I – 0,5 % - nas transmissões compreendidas no sistema financeiro da habitação, em relação às parcelas financiadas;

II – 2% - nas demais transmissões.

Art. 126. É contribuinte do imposto:

I - nas transmissões, por ato oneroso, o adquirente;

II – nas cessões de direito, o cessionário;

III – nas permutas, cada um dos per-mutantes.”

Para frisar este assunto, e concluí-lo, vejamos o que diz Alves: “mas reza a tradição brasileira que a maioria das edificações foram efetuadas sem o compromisso fiscal de regularização da obra, em desconhecimento da legislação ou distanciamento por motivos financeiros, atingidos que seriam pelo custeio da Seguridade Social, vez que o conceito de obra na construção civil é amplo, segundo o art. 257, § 13 do Decreto nº 3.048/99, cuja exigência de certidão negativa de débito é prevista no inciso II do mesmo artigo” (ALVES, s/d, Internet, Obra. Citada).

De qualquer modo são bens e estão sujeitos a demais tributações além das necessárias a fim de se obter a CND da obra junto ao INSS. Isto é bem exemplificado por Campos (2012, internet, obra citada):

Não só a transmissão da propriedade de bem imóvel permite a cobrança de ITBI, mas também a transmissão de alguns direitos reais que incidem sobre tais bens. Direito real é o poder jurídico que o titular exerce sobre sua coisa, de forma exclusiva e oponível a terceiros. A propriedade é o direito real por excelência, através do qual seu titular tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, bem o direito de reavê-la de quem a injustamente a possua ou detenha, conforme definido no artigo 1.228 do Código Civil. O rol de direitos reais está expressamente previsto no Código Civil, em seu artigo 1.225. O penhor, a hipoteca e a anticrese são chamados de direitos reais de garantia, e sobre eles não há incidência de ITBI. Somente os demais, denominados direitos reais de gozo ou fruição, possibilitam a cobrança do tributo. Ainda, enquanto a propriedade é o direito real por excelência, os demais são também chamados de direitos reais sobre coisas alheias (CAMPOS, 2012, obra citada).

Luciano Amaro (2009) apud Alves (s/d, internet, obra citada) nos ensina que há duas situações distintas: uma do sujeito passivo recolher o tributo, sem qualquer manifestação do sujeito ativo; e outra, quando o sujeito passivo for omisso, o sujeito ativo será obrigado à pratica do lançamento para poder exigir a obrigação tributária, aplicando-lhe uma penalidade.

Como o ato é a compra / venda, geralmente, e, é o comprador quem arca com estes custos; mas no caso da construção da casa e posterior venda, os custos da obra ficam encargados a quem constrói a obra, ou o proprietário antigo (no caso de estar se realizando uma venda) e só a papelada pós-venda seria de responsabilidade de quitação do novo proprietário, mas é interessante que mencionemos que não existe um conceito único ou uma opinião uniforme sobre estas práticas; o fato é que deve ser pago durante o processo de regularização da obra, seja em cartório na esfera municipal, etc.; porém, repete-se: não pretendeu-se com esse texto nos aprofundarmos em questões muito teóricas, mas sim apenas, ter algumas análises de alguns pontos mais críticos sobre as questões de moradia no país.

REFERÊNCIAS:

ALVES, Rita de Cássia. Decadência: a Aplicabilidade do Instituto para a Inexigibilidade do Crédito Tributário da Contribuição Social Previdenciária na Regularização de Obras de Construções Civis. Obra da Internet: Lex Editora, s/d (2014?). Disponível em <http://www.lex.com.br/doutrina _23616422_DECADENCIA_A_APLICABILIDADE_DO_INSTITUTO_ PARA_A_INEXIGIBILIDADE_DO_CREDITO_TRIBUTARIO_DA_CONTRIBUICAO _SOCIAL_PREVIDENCIARIA_NA_REGULARIZACAO_DE_OBRAS_DE_CONSTRUCOES _CIVIS.aspx> Acesso em 18 de dezembro de 2015.

AMARO, Luciano. Direito Tributário Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2009.

CAMPOS, Diogo Fontes dos Reis Costa Pires de. ITBI na compra e venda de imóveis (http://jus.com.br/artigos/20960/oitbinacompraevendadeimoveis).

Revista Jus Navigandi, Teresina, ano 17 (http://jus.com.br/revista/edicoes/2012), n. 3132

(http://jus.com.br/revista/edicoes/2012/1/28), 28 (http://jus.com.br/revista/edicoes/2012/1/28) jan.

(http://jus.com.br/revista/edicoes/2012/1) 2012 (http://jus.com.br/revista/edicoes/2012). Disponível em:

<http://jus.com.br/artigos/20960>. Acesso em: 18 dez. 2015.

CASTRO, Carlos Alberto Pereira de; LAZZARI, João Batista. Manual de Direito Previdenciário. São Paulo: Conceito Editorial,

2011.

EDICASE. Manual do Construtor ®: para leigos e profissionais. Edicase (Case Editorial), s/d. Veja Catálogo da editora no Link <http://caseeditorial.commercesuite.com.br/casa-construCAo-ct-62-371963.htm>

WEBER, Max, 1864 – 1920. Escritos políticos. Tradução de Regis Barbosa e Karen Elsabe Barbosa. São Paulo: Folha de S. Paulo, 2015.